本文讨论没有新增商品房的张江科学城外溢购买力去哪儿、受益的落差？租赁房的韭菜养肥了会外溢到哪里去买房？袋鼠安家给大家顺着地图来看，首先是西线。
并不具备新增的吸纳余地，但会被张江的新增高管和中高层购买力直接争抢、持续向上推。很好理解，张江进来的可都是中等以上规模、甚至超级大厂，而且都是利润率很高的（要不然对得起高科技的名号么）。每个企业总有一把薪资丰厚、有一定年纪和财富积累、家底殷实的高管。够档次够体面，配套高端的花木联洋当然是他们选择目标，级别在花木以下的地方他们也看不上是吧？各类大企业的中高层管理者也是一样。家底也不错，花木未必够得上，但是北蔡还是买得动的。所以这4个地方存量固定且已饱和、新增没有，当然会被购买力直接推高，这两批人进上海是直接买商品房的，不用什么租赁房过渡，所以推进力是直接的、不存在等待期。
不论是配套还是房产，都只是刚需或者刚性改善的层次，所面对的张江外溢客群就是那些租赁房里面等着被养大的韭菜，需要过几年了。所以短期之内，御桥受到的张江红利很微弱，但是中期来看，当这批韭菜过个5~8年几万几万成批上市之后，御桥的升值潜力可就大了——因为他们积累的财富还是远够不上花木北蔡，御桥是他们刚好够得上的。
碧云国际社区的逻辑和花木一模一样，不间断的持续推高。金桥，逻辑和北蔡也差不多，但是金桥还是一个副中心呢，配套能力也更高，而且总价段的覆盖面更广，唯一的小缺憾就是离张江外环以外的地带稍微有那么一点远。好在主干道是笔直的，地铁也有，因此总体来说，金桥能够承接张江红利的很大一部分，尤其是1000万左右的中档改善性房子，从现在开始，也是没有间断的。
川沙，目前的配套极差，所规划的高等级配套什么时候落地完全没数，目前的二手房，实在也不像样。所以没有未来的吸引力，也就没有现在投资的必要。唐镇，也是一个尴尬的地方，论房价并不低，刚出道的基层技术人员，在张江工作十年的积累也买不动。而中高层次的张江人才智商和阅历肯定不低，一定会研究一下的，浦东发展方向已经转变后，建设投入基本停滞的唐镇他们是不会入手的——他们是最直接看着浦东、看着张江向南发展的，副中心的绝对高地在老张江南侧的13号线学林路站，想要忽悠他们向老张江的东面走是不可能的。下面的买不起，上面的看不上，所以张江科学城带来的购买力红利，唐镇基本上是吃不上了。
逻辑跟御桥也是一样，现在刚进入张江科学城租赁房的人过几年就能够买得起康桥、周浦的房子了。而且有一个近水楼台的好处，这是张江南扩、新增企业的方向(康桥的东部就在科学城范围之内)，康桥周浦是最接近他们工作地带的，交通花费的时间最少，也是日常最熟悉适应的地带，自然会成为他们的首选地，加上这两个连在一起的板块，配套资源总量、层次和居住的舒适度都远高于御桥，尤其是周浦，因此受到的青睐和红利也将远高于御桥。所以从五六年以后周浦和康桥是受到张江刚需、刚改购买力红利最大的，这几万几万成批来购房，康桥，周浦的存量不算少，但也能被强劲的购买需求长期往上推。
• 花木、联洋、碧云——高管团队从现在开始直接往上推，每来一个大企业，就是一波购买力。
• 北蔡——被大企业的中层管理人才从现在开始直接往上推，也是一样，来一个大厂就是一波扎实的购买力。
• 金桥——从500~1500万都会受惠，受制于路线稍微有点远，推动力缓慢而持续，主力是在1000万的中层管理人员购买力层级。
• 康桥，周浦，御桥——短期收不到红利，但五六年以后张江科学城的基层高薪员工会从租赁房转过来，大举杀入，其中周浦>康桥>御桥。
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