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价值被“前拉后拱”的市中心改善房


1000万以内买房主要是以居住为主,大家基本上也就那么一两套房,升值也无非是重新再把卖房资金滚进去再改善,需要的是“换房底子”而非到手现金。只要房源能够跑得赢平均水平,就算是非常好的,也是笔者推荐的标准。至于能够一飞冲天,这种概率微乎其微,除非刚好赶上动迁或者行政区合并,这种别说是上海法拍房,全市范围内也是凤毛麟角,十几年就没遇到过几回。


君悦花园





长宁西郊板块,中外环,174.37平米,建于1996年。评估价862万,起拍折扣0.7。


1地段属性 


房源处于西郊、古北、虹桥、金虹桥四个板块的交汇处。所以地理关系就非常简单,东面是老牌的“上海最有名国际住区”古北、与驻沪领事馆聚集区虹桥,西北两面是招待外国元首的西郊板块,南面是日韩外国人聚集地金虹桥。


2资产属性 


从上面笔者对地段的描述,大家就大概知道了这套房源资产性。不过笔者对这套房源还是要先提出一些警示性的内容、再来谈它的稳健性。


首先,房龄超20年,房子本身不具备升值潜能


虽然社区整体和建筑的保养都还不错,看起来比较新,但实际终究超过20年了,已经出了常规的次新房升值区间。


第二点,品类很一般,但尺度算是城市主中心稀缺的


小高层公寓在品类上并无稀缺性,不论放在市区还是郊区都不算稀缺,但170㎡在尺度上,尤其是在“一级地段”,那还是颇有稀缺性的。


第三点,不在中央活动区范围内


笔者要特别提示的,这套房源很多朋友们会误以为是在2035规划中的中央活动区,笔者仔细查阅了详细地图,发现运气不好,刚好出去了。笔者每次推荐房源都会详细查阅地理情况,前后未来,要对得起大家的信任嘛。


下面是长宁2035详控规划的中央活动区(红色斜线覆盖),但刚巧,这个楼盘这一带(笔者红色圈出了)隔着古北,出了中央活动区。




虽然中央活动区现在大家没有什么太大概念,里面和外面没有什么明显的区别,但是根据上海历年规划对后期的影响,相信未来中央活动区的内和外还是会有各种待遇差别的。不过大家不要担心,这套房源保值系数相当的高。


房源在东南西北四个方向都是非常强劲的板块


东面的虹桥,大家在前些天的文章中也会了解到,驻沪使领馆集中地带绝对不可复制,古北也一样,都是全国有钱人给自己脸上贴金的最好去处之一,不但保值系数高,升值潜力也相当不错。


至于西北两面的西郊更不用说,国宾区域,“你们家住哪里?西郊国宾馆隔壁。”那是相当有面子的,也是各地富豪们趋之若鹜的板块。


那么相对而言,这套刚刚挤进西郊板块的房源就会变成了天然的价值洼地。但凡半包围的三个板块向上,就会有本地的买家退而求其次到“西郊边缘”,始终会“身不由己”地被周围的板块牵着向上。


而最后一个方向,南面是属于闵行的金虹桥,也是日韩外籍人士居住地,也算是“公认的二级涉外板块”。


而这中间又会有一个上海传统的观念作祟:若能长宁、决不闵行。


金虹桥再怎么贴金,也有“闵行”两个字所带来的压制,总归会比长宁“矮一截”,这算是“出身问题”,庶子奋发图强与嫡子继承家业的关系。


所以这套房源的东南西北就会成为一个稳定的价值链条:正西郊>虹桥领馆区>古北>西郊虹桥古北交接边缘>闵行金虹桥。


这样的价格次第关系一时半会儿是不可能改变的,而在这个链条中,房源所在交接边缘,前后两端都有强大的“外籍标签吸引力”,能吸引国内源源不断的买家。因此这套房源也自然“前拉后拱”长期保持一个略微跑赢全市整体的向上速率。


3居住价值 


这种涉外人口大量密集的地段,资源配套自然不用说。房源唯一的缺陷就是房龄了。房子自身的小区品质很气派,保养非常好,看不出房龄超过20年,尺度相当不错,好好装修一下会是非常舒适的。


这样的房源在上海法拍房中不能算是很稀缺,但是至少是值得打算安心在市中心居住的朋友们考虑的,而且即使升级置换,也是有充分“膨胀”基础的。最后笔者提一句,这种地段折扣这种事情就不要想了,只要溢价率不太过高,都还是相当不错的。



房源其他情况

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