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上海“最新”的一批独栋资产


上海法拍房历年到了年底都是一个淘宝的好季节,主要是因为历年到了年底信贷资金都会比较紧张,法拍房这种快速付款的购房渠道,很多买家就一点力不从心了。不过今年倒也未必,今年的信贷投放量相当大。到现在都没有感受到资金面的明显紧张。


长泰西郊




松江洞泾镇,外环外,建筑面积346.62㎡(另有庭院),建于2009年。评估价2043万,起拍折扣0.7。


1地段属性 


房源处于松江洞泾镇,本身是以别墅和科技产业园为主。东面是中等尺度别墅聚集地带莘闵别墅区,南面是新桥,主要以科创产业为主,北面是泗泾,以普通居住和产工厂为主,西面是松江大学城,除了六所大学还有不少商业,比如万达广场。


2资产属性 


本身这套房源的资产性是有比较明显的优势的。


第一点,就是笔者在标题中直接说明的,够新。


2005年之后,上海基本上已经没有独栋土地公开出让,就连之前烂尾转让的都看不到,独栋绝版,所以这套建成于2009年的差不多是上海独栋最后一批,而且整体保养还算是非常到位的,不论是从实际房龄还是外观都算得上是"最新"一批,稀缺性和不可复制性绝对到位。


第二点,科创小老板缓慢进入,注意,是缓慢。


从中长期而言,笔者也多次提到松江作为G20科创走廊的龙头,未来会有大量的长三角企业主进来,可不要小看这批长三角几个城市,这些城市可都是极有钱的。


据最新统计,中国一共有28个地级市的地区人均GDP超过10万元,主要有两拨,一拨是东南沿海城市以制造产业为主,另外一波是以内蒙古为代表的资源型,说白了就是卖煤矿。G60科创走廊一共涉及包含上海在内的9个城市,其中嘉兴、湖州、苏州三个就是“人均10万”阵营的。


这个事儿呢大家心里面也要有一个数,科创老板进场是一个很稳健、但相对而言比较缓慢的过程。毕竟G60科创走廊松江是龙头,对外的吸引力没问题,但松江本身的科技产业基底很平平,现在的阶段只能说是初具规模、初见雏形,跟张江高科、闵行漕河泾这种二三十年基底的,还是有相当长的路要走。


松江的新老板们,更喜欢独栋的气派


而且科创产业既然说是“创”,就说明企业规模不会太大,市场也有待开拓,走的路线基本就是不断拿到风投、最后一次性上科创板的路。再怎么说“独角兽”,规模体量上是没法与张江那些老牌资本的高科技“巨象”去比的。


从房地产来说,这两者所能提供的顶层购买力量还是有差别的。张江是超大跨国企业的金领,说白了就是有微弱股份的高级管理层,而松江这边所提供的是直接占有一定比例股权的创业板上市公司老板。两者在购买房产时选择思路,也因此多多少少有点不同,说白了是彰显财富身份与讲究格调生活的差别。松江这边讲究的是排场和气派,张江那边可能会更偏向于格调和国际感,对空间尺度的要求也有,但不一定会追求非要大独栋。


没有地下室,但有大庭院,小减分,大加分


不过这套长泰西郊独栋的弱点也比较明显,压根儿就没有地下室。独栋是独栋了,上面的阔气感有了,但是作为独栋别墅没有地下室,多少也有点奇怪,会有那么一点打折降分,不过问题不大,有一个大庭院就能解决大多数的“派头”问题。


虽然庭院长的也很一般,都是硬化,花木做的比较差,这个其实自己可以改进的。


3居住价值 


居住空间上肯定是没有问题的,一个家族四代同堂也管够。而且房源内外保养的都还不错。其实硬装的改变并不大,主要是庭院怎么捣腾些花草。装修风格就看个人喜好了。商业配套要说好也不至于,但至少开车20分钟距离之内会有好几个大型的中高端百货。万达广场算是中档,高端的要等几年,应该是两年之后,松江大学城那里的印象城就会开业,会引入许多上海第一次进来的日韩娱乐IP,值得期待一下。


这种独栋房源在上海法拍房并不是特别稀缺,每个月总有那么一两套。但是特别新、保养特别好的就不多了,很多法拍房的独栋都是破破烂烂,长得比较不像样的,这种涉及到楼体保养有问题的,笔者一般不会推荐,大动干戈、成本有点大,精力时间也是成本嘛。



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