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学区房挖掘 | 老卢湾最坚挺的优质资产


这篇文章主要讲四个事儿:


◉ 卢湾二中心小学算是什么咖位的?

◉ 目前对口、未来也最安全的居委有哪些?

◉ 找学区资产的思路,重在学区还是重在资产?

◉ 学区对口楼盘中有没有优质资产?


❶  黄浦区卢湾二中心小学的咖位


学校创建于清朝光绪年间,差不多120年的样子,前身是中国近代第一所女子学校。学校在黄浦区中口碑相当好,在上海全市也都是排的上号的,60年代开始就是市重点,据说还被联合国教科文组织算入世界名校录,在一些重要的国际比赛中也算是展露过头角,比如:英特尔创新大赛、头脑奥林匹克、中国科学院小院士培养计划等,除了科技文化方面相当优秀之外,学校在篮球方面也是有特色的。


重点来了,卢二原对口启秀实验中学,由于启秀实验中学和向明合并,今年开始卢二的对口中学就变成了向明中学的亲儿子向明初级中学,这可是黄浦三大巨头之一,也是全市排名相当靠前的。


❷  目前对口、未来也最安全的居委


这两年对口瑞金二路街道下属的茂名、思南、永嘉、香山、瑞雪、建德,一共6个居委,下辖差不多40个小区,包括茂名坊、钟和公寓、茂名南路124号、陕南邨、海佳大厦、瑞雪大楼、金谷村、南昌花苑、香山丽舍、复兴坊、花园坊、建德小区、瑞德公寓、思南公馆等。




对口的居委,笔者特意做了一张图,整个红框范围之内就是瑞金二路街道。红色三角形就是卢二小学,黄色圈的是所对应的6个居委会(注意,并不是瑞金二路街道所有的小区都对口,差不多只有1/3)


如果是一般稍微远一点的非老市中心的区县,那么这张图的意义就很大,比如闵行松江宝山这种,我们是很有必要通过地理关系来判断最靠谱、最稳健的对口居委,这张图以后会在其他的非市中心学区判别中使用。


但是好巧不巧,这刚好是黄浦,学校也没增减过、社区楼盘也没增减过,笔者仔细查了一下,差不多近十年对口的小区压根儿就没变过。所以这张图只能是表示一下,只能原则上来说茂名居委就是最稳健的。


❸  找学区资产的思路,重在学区还是重在资产?


这是一个很重要的话题,大家一定要细心体会。学区资产往往会有2种误区。我们经常会看到某些老破小到一定程度、基本上离倒塌没多远的二级以下旧里都能爆出一平方十几万的高价,就是因为学区房,这种我们一定要规避。


因为房子本身没有价值,纯粹是买一个学区,说句不好听一点的,一个学区不值那么多钱,孩子的教育很重要,但是你可以换一套更像样一点的学区房子。


老领导说的好啊,两条腿走路。什么意思,单单只有学区是没有任何的稳健性的,一旦学校的施教区划分改变、或者像常规的五年用一次学区,那么一旦用完之后,在未来几年会出现崩塌暴跌贬值,而本身房子是没有任何支撑的(当然还有动迁的价值,但一旦动迁了,也就别指望什么学区这种事儿了)


第二种误区就是选择稀缺的“叠加效应”,就是选择一个片区里,户型、尤其是面积段最大的那种,同时又是学区房的。这也是一个误区,两千多万买一套房,然后看重的是它的学区,说这两个合在一起稀缺加倍,大逻辑确实没问题。


但小逻辑就有问题了。因为一个学区其实在上海的一个心理价位差不多最多最多100万。一般能够增加到70万到头了,那也就是说如果一套房产中2000万以上是来自于资产、受社会资本波动影响,而只有100万不到是依靠学区支撑的,那一旦资产有风险,哪怕5%,这个学区价值是无法抵冲的。


所以笔者推荐比较合理的一个逻辑是,按照上海房价的波动空间,基本上,传统市中心“上只角”900-1500万之间具有学区概念的房源,这才是比较稳健的。差不多学区价值在总价占比是在10%-15%,足以应付房价的资产性波动,等于说学区不但自己使用,也是一个保值的平衡器。当然,在资产只有向上波动的时候,学区是有增益的,那当然更好。


所以在“”,我们选择学区房的标的其实是在900-1500万。至于到“”以及主城区外,标的价格区段会逐级下降。


那么学区对口楼盘中有没有优质资产?


其实在卢二小学对口,兼顾到房龄以及总价资产平衡度的房源并不是很多。笔者只能稍微提一下,瑞雪大楼、思南公馆、海佳大厦,这两个大家是可以平时注意一下,在二手市场中是需要候着的,这种地方太抢手了,秒杀级的。最后提醒一句,思南公馆这种一定要注意总价,太高的话,其实就是纯资产性了,学区所带来的稳定性就几乎没有了,当然大家还可以在上海法拍房市场里等着淘宝。





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