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长期跑得赢全市的改善好房


北区是这两年改善需求集中入市的主力地带,尤其是在虹口、杨浦和宝山的接近市区板块。在上海法拍房的每月统计中,笔者多次说过这个事儿。考虑到大量的改善性需求有必要尽早赶上这一趟上行列车,所以笔者每周也会推荐一套500-1200万间的普通房源,尽量选择有入手折扣空间的,让朋友们能够在上海法拍房中获益。


公园3000黄兴花园




杨浦黄兴公园板块,内中环,142.2平米,建于2002年。评估价1168万,起拍折扣0.7。


1地段属性 


房源处于黄兴公园、五角场和控江路三个板块的交界处,刚刚出了内环线一点点。北面的五角场在行政规划上是早已完成的四大老牌城市副中心之一,近年来也是上海最重要的科创产业基地之一。


东面的黄兴公园板块算是杨浦2000年开始的改善型居住区,空间尺度、生态环境和人口密度的平衡比较好。南侧和西侧是控江、鞍山,是北区老牌商业地带和老工房聚集地,日常和中档品牌商业相当完善,文教卫生各种资源较为丰厚。


2资产属性 


实在在的说,不论是从房龄、总价来看,这套房源并不是一个强资产,20年不到的房龄看上去还可以,但是如果再过个几年,一步跨过20年大关,这就很普通了,加上户型面积段放在全市范围来看也不具备太大的稀缺性,此外1000万刚出头也绝对不是资产配置的方向,资本围猎这种事儿就不用想了。


不过大家不要担心,这套房源虽然增值空间不大,但至少相对全市走势,跑到平均水平以上总归是没问题的,保值性是绝对可以放心的。它的保值基底在于北面的五角场。


有着复旦,同济和财大这样的顶级高校做依托,五角场十几年来一直是上海科技创业重要承载地之一(连“神一般的”瑞安也早早做了创智天地),会保持长期的年轻高收入人群轮换,也就是一个“流水不腐”的房产需求链条:合租、单租、小面积婚房定居、大面积改善全家三代扎根上海、运气好期权上市套现再换豪宅或小别墅。


科创领域工作十年八年的年轻人收入已经很不错,也会有点积累,贷款的月供能力也强,但是资产的总额并不会太大。但是在五角场周边空间改善和品质改善的选择上,其实并不是太多。


五角场再往北是新江湾城豪宅区,估计年轻人吃不消。同样再往市中心方向是东外滩,同等品质和资源配套的房产,单价上那可要比黄兴公园更凶悍。控江路和鞍山这一带却品质像样的楼盘,大抵也只有那么一两三个,和平花苑、大运盛、新凤城。


再要往东面,延吉长白这种地带环境就有点差,那一代本来开发就早房龄、品质和配套就差很多,而且有一条铁路线形成了交通的区隔,也隔离是商业发展,所以比较不像样。


所以考虑到上海的交通限制,五角场工作的年轻人最合适的品质改善其实也就是在黄兴公园这一圈。某种程度上来说,这个楼盘是一个过渡性安家的居所,差不多30岁左右的高收入年轻人,上有老下有小,面积需求为主,能兼顾品质和配套就行,再过个几年,如果事业有很大进步了,其实也不用住在这里。


还有一个点是虹口、杨浦这样的北区强势地带,尤其是中等偏上的板块。在今年的市场行情中是非常紧俏的,而且这种趋势会持续好几年,这也构成了它保值之外、略微向上增值的基石。所以从中长期来看,保值略增值,跑赢市场平均水平,那就挺不错了。


除了五角场科创带来的稳定保值性,笔者考虑到的另一个点就是,这套房源也许会有一点折扣空间。房源是底楼,而且由于现状品相实在是寒碜,所以很有可能在市面上不突出、不显眼,并不会成为抢手货。


而这所谓的品相不好看,其实并不能算是硬伤,因为整个小区的外观和品质都还不错,只是套内由于上家“对生活没要求”的问题,所以邋遢黯淡,其实买下来之后都是需要自己重新装修的,这个尺度和户型会让它看起来非常的像样。


这就好比底子很好的美人胚子非要打扮的邋遢普通,或者同一个马景涛演少爷的扮相和《倚天屠龙记》里面浑身挂满补丁布袋、演瘪三的扮相,大家差不多可以理解为这样的底子与现有品相的落差。大块的璞玉,缺点打磨而已。


3居住价值 


周边的配套还是相当完善的,笔者就是杨浦长大的。该小区斜对面的大润发可是整个杨浦人民的热爱。日常生活一家大润发足够了,正所谓价廉物美,品质有保障,要啥有啥。这家大润发也是早年全上海所有品牌大卖场中营业额排名前五的。高端的那更多了,直接五角场,万达加百联。


社区的尺度和环境也相当不错,黄兴公园板块的楼盘在这方面都是相当到位的。而且虽然房龄有那么点老,但小区保养还是可以的。唯一的缺陷就是现状实在不咋地,反正谁家买一百四五十平方不得重新装修啊?好好装修,这套房子会非常大气舒适。


上海法拍房今年以来热度相当高,北区受关注程度很高很高,所以这套房源笔者预计可能有那么点折扣入手的空间,但不要抱有太大的幻想,这套房源本质并不是资产投资,只是说是一个很好的改善房,略带了以后能够再改善的底子而已。其实作为一个不限购的通道,如果还能有微小的折扣,已经算是天地良心了。



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