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人口结构大幅波动的三林(下)


上周我们聊了三林的投资属性(回顾请戳文字),简单说就是东部、北部和中部的东明路街道,140㎡以上大户型是有投资机遇的,前滩大户型需求挤压。其他范围和中小户型不推荐。


当然如果前滩有房子的话,有个像样的折扣也是可以的,不过眼瞅着基本上没见过前滩有法拍房出来,这不基本上还没交付呢。今天笔者聊一下三林的居住属性。


这还得从一开始说起,古代就不多说了,大致就是个大农村里比较繁荣的小村镇,有个小小的三林塘老街,号称浦东第一镇,这个名号笔者至少给浦东的3个镇用过了,周浦、新场、惠南,各个都号称自己浦东第一镇,大家看过也就算了。


对了,上海人一般都知道个东西,叫三林塘肉皮,好吃得很,其根源就在于三林以前是上海最大的养猪基地。


以现代城镇标准,实际上三林是从20年前第一批动迁户进入开始的,笔者初中时候就有(杨浦的)同学家里动迁去三林的,不过不多。真正大规模导入人口是在差不多15年前开始的世博动迁安置,三林是绝对的第一主力。


这里多一嘴,世博动迁户的来源以老卢湾、老南市为主,也就是现在的黄浦,算是人口层次相当好的了。另外世博家园的品质相当好,并不逊色于大多数开发商的普通商品房。


这是三林的第一阶段:上海老市区人口几十万进入,城乡分界明显。




过了没几年,由于有大量的消费力不弱的人口,而同时周围却还是农村,所以迅速又吸引了大量的外来务工人员,从装修建材到各种小店,还出来个大型建材市场,有城,有村,这不就是城乡结合部么?


而且由于世博动迁家家户户分了不止一套房子,老村镇又有大量的私房,所以生意好做、房租便宜,还有地铁,很快,外来流动人口数量超过了市区来的动迁户,这算城中村还是村中城就说不清了。


这是三林的第二阶段,延续的时间还挺长的:外来流动人口比上海人多不少,城中村style。




直到最近今年,随着上海快速的房价上涨、城区范围的大幅度快速扩张,尤其是前滩土地的大升值,三林这块地的区位价值愈发显现了,所以最近三四年开始了大规模的土地征收,速度越来越快,直接把三林几乎所有的城中村、城乡结合部、大型建材市场都给拆平了,目标就是三林完全城镇化,当然,大型绿化也是城镇化的一部分。


前期随上海整体的房价上涨,三林已经默默地用高房租清退了一批外来流动人口,本来出租的房子也多半二手房卖出来,换业主了。这一轮拆平的动作又把原来村里私房的外来流动人口给弄出去了。


这就是三林的第三阶段,当前状态:完全城镇化,回归上海市区人口为主体。


这里再补一个事,三林整体的日常生活配套还是很好的,毕竟几十万人口的消费力在,生意人可精明得很。但三林也有个短板,就是教育配套不咋地,虽然学校不少,但好像除了明珠小学就没有什么好的学校了,毕竟优秀的学校是需要至少半个世纪才能积淀的。而且吧,不争的事实是,学校上,浦东的第一梯队未必比得上浦西老市区的第二梯队。




有这个认识打底,我们再聊三林的第四阶段,就比较好理解了。


未来三林的人口,基本盘还是目前的上海市区人口,新增的、或者说换血进来的主力,来自于前滩。


前滩的定位、企业档次、规模和行业都是很不错的,因此前滩带来的人口素质和收入、教育水平也会不错。


一类是租房群体,毕竟前滩都是很新、很贵的房子,如果申请不到人才公寓,只能就近在三林租房,对租赁市场迎来了好日子。当然,就上海目前的租金收益率,为了收租金去买房投资,那真是为国交税的良民,良民滴大大滴。


第二类,就是买不起前滩高单价、小面积“豪宅”的外地户籍购房群体。这批人会不会带动三林小面积住宅的需求量?这是不是投资三林小户型的机会?


笔者认为,三林可不是他们的选择。


这批能在上海扎根的高学历、高收入人才,自身靠的就是玩命地学习、用学历来出人头地的,自然,对后代教育水平的要求几乎是疯狂的、不惜一切代价的,他们不会愿意接受三林这些学校的教育水平的,单就这一条,三林就不会成为外来人才小户型安家的选择。


可以预期三林的第四阶段:外地户籍人才进入,人口总数平稳,略微增长,同时平均的人口层次缓慢上升。


这样的三林,是大家安家的选择吗?笔者觉得,自住是真不错。




END



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