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学区房挖掘 | 不止于名校,更是家庭资产


袋鼠安家又开新专栏啦!希望这个新专栏能更贴合广大朋友们的实际需求、让选房考量的角度更周全,今天笔者就先进行一预告,更重要的是希望大家对《学区房挖掘》栏目提出点建议和需求,多视角才能更完善、才能更有效地应用。袋鼠安家不止于上海法拍房,我们希望成为大家在选房、买房时的好帮手、好参谋。


今天是预告篇,不涉及具体学校与房源的推荐,下周开始,每周一更(近4期学校与板块规划见文末)


首先,我们回归需求,扪心自问:


1.  上海法拍房、二手房、一手房,这都不重要!学区房是不是才是你关心的?

2.  看中了名校,但哪些小区才是最“稳”的?

3.  住也就几年而已,这套已经高价的学区房能让我有以后再改善的资本吗?


500万预算以下的朋友基本上不怎么关心资产升值的事儿,只求学区尚且有点勉强,更不看房龄、后期价值什么的。而1300万以上预算的朋友却反过来,不关心学区,基本上不会锁定哪一个对口学校,但会更看重资产的价值。


自从笔者参与上海法拍房之后,身旁来问买房事宜的朋友们更多了,其中笔者发现600-1200万之间寻求改善的朋友们,有一个比较集中的需求:希望买一套学区房,不一定要住的很久,五六年阶段性的需求,所以还有一个并列的需求是房子还要能够保值增值。


其实这就是笔者开这个新栏目的初衷:不仅要给大家找靠谱的第一梯队学区房,并且在这些房源中找出资产价值相当高的。


我们的目标是:


这一代人能够再次改善。

下一代人能够人中龙凤。

上一代人能够钱不白花。


不过笔者有几个事儿要说在前面。


首先这学区房本身并不是官方概念,而是一个民间概念。


在官方的口径中,义务教育都是一样的、平等的。别说上海滩之内,每一个学校是平等的,哪怕上海和贵州之间,只要还没轮上希望小学、帮困对口结对子,那我们的义务教育还是一样的,没有秀儿。


第二点是学区本身是一个动态的概念,因此并不存在100%保险和承诺。


每个学校每年的施教区划分都会多多少少有点变动,主要取决于当年街道镇一级的学生数量平衡,学校班级数量体系变化、新增学校、动拆迁改变人口数量等都会有影响,五六年中间可能发生变化是难以避免的。


所以这个小区一定能够进这个学校,并没这种可能性。笔者也就是通过历年的比较,能够找出相对安全、概率最大的那几个。


第三点就是学区房不代表能够入读,上海的教育政策还是非常多变的。


例如说遇到了什么入户的年份不够,所以楼下的能报名你却报不了名;什么人户分离、自家的排序不在同小区内第一档;又或者没有留神或者经验不足,小区确实是对口的,但买的这套房源几年内的入学名额已经用掉了……笔者只是一个帮着找房的,这一类的事情不是推荐一个小区能够搞定的,能搞定的是校长的太太和教导主任的丈夫。


所以这个栏目以后文章的大体结构,笔者预期是这样的:


行政区一个一个轮流来,按照区内名校,找到近年对口的一些小区,通过历年数据和地理关系比较来推导出相对十拿九稳的对口小区。


第二个环节是在这些十拿九稳的小区中选出未来增值潜力最大的1-2个楼盘。这并不是按照总价、单价来评估的,而是根据各种驱动因素、包括尺度稀缺性来评估“跑得最快的”。


第三个环节是聊一下板块的居民基底,也就是居民普遍素养和结构、层次、来源,这方面的事虽然不是很硬性,但很多朋友还是想要知道一下的,毕竟自己生活、孩子成长的环境啊,孟母三迁不是没道理的。


当然这是笔者目前的规划预期,如果朋友们有更好的建议想法或者诉求也可以在评论里面提出,我会酌情增减,非常期待大家的建议。


《学区房挖掘》栏目内容预告


第一期:卢湾二中心小学——黄浦一梯队,百年名校,60年代开始就是市重点。


第二期:蓬莱路第二小学——黄浦一梯队,百年名校,上海市第一批二十所重点小学之一,也是80年代第一批市实验性小学


第三期:上外黄浦外国语小学——黄浦一梯队,超过半个世纪的名校,双语教学成果全市名列前茅


第四期:上海师范大学附属卢湾实验小学——黄浦一梯队,前身是丽园路第一小学,也有半个世纪的历程,因为是上师大联合办学,所以教育的综合水平口碑很好。


下周开始第一期,每周一更~


TIPS:

学区房这东西本身是以单个学校为原点选取楼盘的,所以并不存在定向的法拍房源推荐。如果孩子已经打酱油了、报名读书等不及了,如果觉得笔者推荐有道理,赶紧直接去二手房市场直接找这个小区。


如果还没那么着急的话,建议大家可以等一等,等两个事儿。


《学区房挖掘》每周一更,大家可以等一等后面的推荐,不一定非要这个学校嘛,差不多同等级的、或许还会更好一点的学校也说不定。


下周二第一篇开始,老规矩,中央活动区黄浦先来。按照传统上只角、传统下至角、浦东、外围郊区这种节奏的,笔者是按照一个行政区连续说完再下一个区的,会跳着来。


第二个等一等,是可以等下个月、再下一个月的上海法拍房源,说不定就有了,不过这种事儿属于可遇而不可求,笔者也不可能按照法拍房源,反过来推。





END


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