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内部落差巨大的三林(上)


三林是少数很难“一概而论”的板块,需要比较仔细地甄别楼盘具体位置的,方位不同,现状差异很大,未来差异会更大。


对于三林,笔者将用上下两篇文章来聊,今天的上篇主要讲资产性和规划,下周会继续聊生活性和氛围,感兴趣的朋友可以下周继续看。


说起来,三林作为一个镇,还是挺“妖艳”的:


一来是主城区内最大的城中村改造区域,应该也是农田变城市规模最大的区域。以前的三林差不多完全是农田,夹了一个小小的老镇,直到十几年前为筹备世博会而成为上海主力动迁安置基地开始,才逐渐城镇化,但范围也就三分之一不到点,直到最近两年,开始大幅度的去农田、拆城中村,如今已经没农田了、也没城中村了。




二来是三林镇下辖的前滩是属于中央活动区的,对,号称第二代陆家嘴的前滩,是属于三林的,而且基本上已经成型了。世博会后上海最耀眼的地皮中,前滩绝对排的上前三甲,差不多将近十年的建设,如今的前滩已经一飞冲天了,跟三林其他地方完全是两个调调、两档价格了。


第三是三林镇中间还环状包围了一个东明路街道,跟个荷包蛋似的,中间蛋黄是东明路街道,外面一圈蛋白是三林镇。东明路街道小小的,几乎全是密集的住宅区,没什么特别好说的,大家可以简单理解为就是凌兆新村。


第四是三林差不多有1/6的地皮被规划为城区楔形绿地,这事有点尴尬了,这种“城市通风口”对全市而言是好事,但对于所在片区而言,基本上不是什么太好的事,因为大片连续绿地,也就意味着荒凉、步行交通不便和隔绝。


三林的楔形绿地虽然在规划图上也多少弄了点商业和居住,但这些都是包围在大型绿地里面的,眼瞅着外面的进去不方便,里面的出来不方便呐。



(三林楔形绿地规划,红色是小型商业,黄色是居住用地)


光是一片楔形绿地倒也罢了,令笔者比较“心疼”的是,这片绿地还是沿江的,一片面积比整个前滩还大点的沿江地就成了一片绿化带了……本来完全可以弄成不逊于前滩的宝地的。


说实在的,把大片农田城镇化做成大型绿地,青菜变青草,也是土豪做法呐,上海主城区的土地多贵呀!当然,生态效益也是要考虑的,绿水青山就是金山银山,是笔者觉悟不够。


哦对了,除了这片沿江的楔形绿地,三林镇整个外环线外的地界,也规划成了外环绿地……做地产出身的人,估计看着都心在滴血。


说了这么多,看下图就明白了。




上面这张图很明显了,整个三林中环以内都是居住的好地方,也是略有投资价值的好地方,至于最西端的前滩宝地,就不多说啥了。


此处的三林,笔者是一起带上了被包在里面的东明路街道,反正刚好全都是住宅区,而且也没什么新的大规划,一并算上吧。


中外环间,中间段的东明路街道和东段都是成熟的纯居住地带,投资么,实在没题材。西段沿江是绿地,投资目的的不建议进入。


至于外环外,这个,多少呢也是有点存量住宅的,投资么,还是算了。那么问题来了,投资角度,三林的房子怎么选?


笔者简单说下个人观点:


第一,前滩还是算了,虽然区域上前途无限好,但是近几年也炒到太热了,未来好几年的价值预期已经在房价上体现了,价格泡沫还挺明显,虽然长期来看一定能补回来的,但如果5年以内的中短期投资,已经变成了中短期透支了。


第二,三林的中环内和东明路街道,建议选择140㎡以上大户型做投资,而且品质要不错的。因为前滩的几乎所有的新建“高端楼盘”(也压根就没有中低档的)都是中小户型,这是规划时候就定的,卖地时候也是条件定死的,每个楼盘必须以中小户型为绝对主体。


所以在前滩工作的有钱人,想要大户型首选必然是三林,考虑到前滩规模和引进企业的实力,这个面积段的挤压力量可不小。小户型豪宅,前滩自己解决;大户型高品质住宅,三林解决。


第三,投资角度别碰三林的中小户型,直面三林世博家园这类动迁房的有效分流,毕竟上海那么多的动迁房里,凡带着“世博”两个字的,那都是动迁房里的战斗机,品质可并不逊色于一般的商品房呐。




END



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