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九亭独栋,白菜价——上海法拍房优选


双十一虽然还没有到,但是上海法拍房"淘宝"的功能倒是升级强大了,今天这套2019年11月做的评估价,不但具有先天时差导致的市值落差,而且即使按照当时来看,价格也是偏低估的。这绝对是大家看得上眼的好东西,更重要的是,在地理上具有相当高的蒙蔽性,一般不会被大众所注意,所以绝对是一个"经济适用房"的好苗子。


大和别墅




松江泗泾板块,外环外,235.43平米(独栋,无地下室),建于2002年。评估价805万,起拍折扣0.7。


1地段属性


房源处于松江泗泾板块北部所凸出来的一个小角落上,行政上无疑是属于泗泾镇的。但基本上是淀浦河一条线上唯一在北侧的,所以习惯上我们会把它作为九亭板块平时我们对九亭和泗泾就是按淀浦河分界的


小区北面的北九亭是松江有名的中档居住地带,由于最靠近莘闵别墅区而成为松江次新楼盘中最早发展的区域,相当成熟。小区南面的泗泾镇是具有华东级规划的G60科创走廊中的产业重镇,小区西侧马路对面就是松江高科技园。东侧和西侧反正都还是在九亭和泗泾镇的包围中。



2资产属性


这套房源如果是处在硕大的泗泾镇的其他地方,那笔者倒也不大会推荐,毕竟那样它的价值空间基本上就只有一年前做评估价所产生的时间价差,不大会有其他额外空间,但之所以笔者会推荐,就是在于上面那张地图。


明眼人一眼就看出来,这就是一个实际上的九亭楼盘,不论是生活资源还是板块气质,它就是九亭,而且还是相对较好的北九亭。也就是镇级行政划分导致教育资源归属泗泾,但是天地良心,大家也都知道,这两个镇的学校都是脚碰脚,谁也好不了哪儿去。整个那么大的松江教育资源比较好的,也就是松江新城和老城了。其他地方都别谈什么学区不学区的。


我们放在九亭看这个楼盘,就觉得非常值钱啦。3.42万每平方,哪怕是北九亭的公寓都不止这个单价,20年不到的房龄,这个单价不算是贵的,属于正常的二手房价格,甚至还略微便宜了一点。但是要知道我们面对的这一套是独栋别墅,是不是觉得就很赚了?一毛钱也没多花,立马从小高层跳到了独栋了,那我是不是还忘了告诉你,您还拥有独栋所附带的花园呢?是不是觉得非常非常值钱了?


当然这是入手阶段、中短期之内可能有的价差,但其实从长期来看,多多少少还是能够受惠于G60科创走廊的。之前不说这个主要是考虑到科创走廊的规划中,在房地产领域最受益的其实是两三千万级的佘山独栋和700-1000万之间的松江新城和九亭,产业上,受到红利最大的是泗泾镇和洞泾镇。但是笔者一直觉得科创这个事儿吧,相对来说偏中期和远期。而目前眼见就有的现钞价差缺口当然是更值得说啦。


3居住价值


小区终究毛20年了,看上去还是有那么一点破旧感的,不过好在从单栋来看,这个房源自身保养的倒还是不错,看起来并没有明显的陈旧感,外墙稍微局部粉刷一下就很像样了。不过这里要提醒一下,虽然叫大和别墅,但其实跟日本风格没啥关系,从外立面看就是一个现代简欧。至于空间尺度什么的,就把它当做一个大平层来用,两百多个平方也够了,但终究比大平层多了一个花园,可以自己好好捯饬一下,以这样的心态就绝对让人舒服了。



房源其他情况

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