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或许入手就有肉的上海法拍豪宅


众所周知,现在上海法拍房只有捡宝贝捡漏的可能性。在市中心区域,基本上不存在捡便宜的机会。大家对法拍房的溢价和折扣都是按照市场价来算的,当然基本上只有溢价也没什么折扣。我们所判断的利润空间基本上都是在中期。入手期间很难有,但是偶尔也会有那么一些,比如今天这套就很有可能。


慧芝湖花园




静安大宁板块,内中环间,建筑面积397.75㎡(含地下113.43㎡),建于2005年。评估价2795万,起拍折扣0.7。


1地段属性


房源处于大宁板块的东部,一边是上海滩无人不晓赫赫有名的大宁金茂府,一边是上海大学本部,另外一边隔着高架就是大宁国际商业广场,算是处在大宁的正中心位置。大宁板块往东是凉城板块属于虹口。


往北面是老闸北的阳城和闸北公园板块,西面是属于普陀的甘泉宜川板块。这三个方向其实都没什么关系,因为大宁自身就是新静安的绝对示范性区域,商业配套、医疗配套都相当不错,对外需求不大。南面向外滩方向火车站板块、以苏河湾和大悦城闻名的西藏北路板块。


2资产属性


熟悉笔者的可能会发现笔者很少会推荐大宁板块,主要是因为大宁板块前几年炒作实在太彪悍,短期尚处在在板块价值回补的后期,空间非常小,中期当然会有利润空间。当然,这一切都是基于二手市场价的前提下。那么如果出现了在入手阶段就有空间的,那就另说了。


首先要说明一下,这套房源的评估价多多少少存在那么一点问题,房源地上常规两层280㎡多点,外加一个4.65米层高的113㎡地下室,外加三面有庭院,加起来差不多150平方。


乍一看是一个叠加别墅的下叠,但问题刚好不是,而是栋小高层的底楼两层复式,就有那么一点小幺蛾子了。


首先,按照公寓的水平来说,这绝对是超级战斗机,每栋小高层都有底楼,问题是很少有一二楼复式的底楼还带地下室和庭院的,按公寓去报价,这绝对是能够拿到板块王者的水平了。


反过来,如果按照别墅的报价去走,这又绝对是一个弱鸡,连个叠加别墅都算不上。而且很神奇的事,估计是家具没法处理,拍卖的评估价中还偷偷地隐藏了35万的家具报价。总体报价也是按照今年9月份大宁的房价去出的,也不存在我们说很多房源隐藏"去年评估、今年拍卖"所造成的天然价差。


到头来分析一下这套确实已经够得上豪宅总价和尺度的房源到底是否有资产的价值?


我们从最基本的开始算,慧芝湖花园纯公寓的话报价8万应该抢破头了,那么按照284㎡地上两层来算,毛坯总价应该是2272万。


这2272万是大家不存在疑问、靠谱的二手房市值,那再加一个一百多平方可以搭成两层的地下室,大家觉得再加个100万是不是会有问题呢?应该问题不大,至少笔者是能接受花100万去买一个可以搭出200平方的地下室的。


再花150万去买个150平方的庭院,一万块一平方,大宁的土地,会不会有问题呢?而且就因为有这三个方向的庭园,除了有一个像样的花园之外,同时也保证了这套底楼的采光通风。一万块一平方的大宁土地肯定是没有问题的。


这里我们只是按照一个常规公寓的报价,再加按照白菜价卖地下室和花园的算法,目前的总价是2272+100+150=2522万,这个价中的每一个环节都是值得被抢购的。所以相当稳健。


不过我们不要忽略了一点,就是这种房源在公寓中具有极强的稀缺性。


如果这是一个以别墅为主的板块,那么公寓中最稀缺的当然不值钱。反过来,如果这个板块别墅本来就很少,那么“假别墅”是不是就会顶替一下呢?矮子里面也要挑个长子嘛。大宁的别墅最高水平也就是叠加了,也不多。这套房源也算是有不错的“别墅替代品”稀缺性了。


稀缺性这东西就是这样,它不是数值累加的,而是成倍放大的。举个最简单的例子。1颗10克拉的钻石价格,绝对不是10颗1克拉钻石总和,而是可能加了两个0。


在房地产市场更是如此,3套100平方的,绝对比不上1套300平方的,因为你压根儿就没有购房资格。


回过头来说这套慧芝湖假叠加,2500万这个价格,其实我们已经忽略了市中心大尺度豪宅在资产配置时代的稀缺性,这是一个隐藏的价值点。


外加这套房源看起来有那么点幺蛾子,又是大家多少有点心慌、不知道怎么操作的“公司产权”,所以应该不会按照市场价直接拍出,可能在入手的阶段就会有一个可观的折扣。


3居住价值


大宁也算是中环一圈除了学校之外配套优良的,总体空间尺度也绝对没问题,就是户型有那么点小幺蛾子而已,家具你肯定是会扔掉的。


这套房子袋鼠安家已经获得钥匙,可以随时看房!


那么白菜价起点+入手折扣+隐藏稀缺价值,大家不妨可以考虑一下,这种房源在上海法拍房中也是比较难得的,如今有入手折扣机会的确实不多啊,不过笔者还是那句话,这套不要追高,过了市场价、失去了入手折扣就没意义了。



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