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上海法拍房的北区机会


上海法拍房的购买群体都是“头脑活络”的主,对于大趋势和市场风向的嗅觉极为敏锐,虽然偶有“略显冲动”,但冲动的方向也是非常正确的,就是透支利润一两年还是三四年的差别而已。


风格和心态不同,选择区域并无定数


9月的成交统计笔者已经完成,连续9个月的数据积累已经有很高的参考价值,各区县的成交概率、溢价率走势,大家可以逐一对照,大体上也就是能对自己的房源方位选择进行指导了,不过笔者还是要提示一下,凡事没有完美,这就跟理财一样,也是有不同目的进行分类的。


◉ 保守型,以长期保值为目的的,选成交率高就行,不用太纠结溢价率偏高,只要单套拍的时候不是高得太过分就行;


◉ 平衡型,以长线有可观利润、兼顾灵活机动的,那就要成交率高、溢价率相对偏低的区域;


◉ 激进型,以中线有大差价为目的的,那就只能选择溢价率排名倒数的,这样往往入手就有折扣利润空间了,当然,往往也是成交率偏低的,那就必须选择区域内的核心板块。


各区县大家可以根据自己的风格去一个个看,一共也就十来个区。





法拍房虹口、杨浦和闵行的入手机会


今天笔者特别要指出的是统计中明显的三区,以“成交率90%”和“折扣率100%”为复合标准,虹口、闵行完全符合,杨浦微微差一丝丝,总体表现非常好,三区的平衡性的价值很高。可以说是与“资产配置行情”并列的第二个大趋势。


当然,拍卖结果只是结果,其动因还是要往前挖掘的,显然,这三个区并不是资产配置潮的主力,而是另有驱动,而且这个驱动力一定是城市规划或者产业所带来的才能这么稳定持续。比较可喜的是,这三区还真两者都有。





宝山的北郊未来产业园区,衬托了虹口杨浦


事情是这样,宝山非主城区的罗店,今年开园运营了一个“北郊未来产业园”,今年已经开了一期。本身一个产业园倒也不是个事,上海多了去了,但这个已经开业的一期不同寻常,是个以扶持科创企业去创业板上市为主要目的的,里面企业虽然规模不算大,目标创业板嘛,能大到哪里去,但也正是创业板,以后这里突然上市后、把股权瞬间乘以几十倍市盈率的“暴发户”就会很多,至少,大家预期会有很多。


虽然笔者也没想过这个园区能在产业上比肩张江,不现实,比肩张江这种事三十年后再说。但从房地产而言,北郊这种暴发户大大小小的会有很多,因为创业企业往往是骨干、大牛都有分到少量期权、股权的,一旦上市,发财的可不只是大老板一个,而是一串。所以从三五年内能千万级房产购买力的“贡献”来看,倒也不逊色于张江。


那是不是罗店,或者说宝山的房产最受惠?肯定不是,虽然罗店、顾村会有象征性的受惠,但要想想,千万级,尤其是1-2千万的购买群体,是有啥想不开的非要在宝山买房呢?有啥想不开的?虹口、杨浦不香吗?


别的不说,就老牌名校资源和中高档生活配套,宝山二十年内是赶不上的,也就是说,现在三十几岁的技术型中高产群体,要等到宝山资源扎实到虹口的程度,他们的儿子大学都毕业了。


所以综合“距离公司不太远”和“生活资源丰厚”这两条需求,宝山罗店的产业爆点,带动了虹口杨浦的千万级房产,这个逻辑吧,多少有点像“东北产业振兴,海南房产翻倍”的意思,还是生活资源基底的问题。


其实闵行也一样,主要板块千万级房源被“衬托”


闵行自身的版图比较大,逻辑上可以理解为虹口杨浦宝山合并在一起看,说白了就是一部分的产业有大发展,另外半边生活资源优渥地带的房产有了机遇,一样,毕竟闵行的产业来自于紫竹,大家可以查下紫竹的核心产业是干啥的,在那里赚钱可以,但安家到那里是跟全家过不去了。


所以闵行的主要居住地带中,莘庄、金汇、古美之类,千万级的房产也被厚爱了,这就是根源。












平均每套的竞价次数和报名人数,大家可以在选择具体房源时候参考,主要是选出“入手就有折扣”的冷门房源,不过具体到单套房源,往往需要看情况,参考而已。不过上海法拍房还是有冷门机遇的,对于“激进型”想捞中短线差价的,不妨多参拍,加高了就收手,不失为一种策略。





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