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上海法拍房拍点评——1.73倍评估价成交


上海法拍房又出奇迹了,上个礼拜张江新苑也算一个很神奇的价格,房子什么样,大家也可以看一下图片,大致就是一套普普通通的2001年新工房,而且没有任何附赠空间,另外学区不能说好,也不能说差,只能算是张江里面还可以,配套不算高大上,日常生活也够,常规眼光来看就是很普通地段、很普通的一个房源。




我们且不论评估价是否有偏差,拍出单价差不多6.37万/平方,肯定是高于二手房的市场价了。但贵得到底有没有道理?更深层次的问题是,以后这个价能不能回的来?


这事儿如果放在其他的地方,笔者肯定说“破限购”的成本有点大了,但问题是这是张江!老张江!正张江!这就代表了这笔溢价能回得来。


为什么这么说,笔者先说一个市场经验,叫做外地买家心中上海的“四大圣地”。就是外地朋友们对上海的地理区域并不太熟悉,所能记住的就是一些标签性的地带。一定要把房子买在这些地方才能给自己贴上一个身份标签,那么板块小而买家多,自然会产生溢价。我们先来聊下是哪“四大圣地”。


圣地1号:徐家汇,上海味的代表


这个上海味到什么程度呢?连拍个电视剧,像马伊琍主演的《双城生活》,剧中代表上海男人的那个角色,名字就叫徐嘉惠,还一定要配上一个只喝清咖的上海婆婆。


圣地2号:古北,国际化的代表


很多外地来的富豪买家二话不说、一定要古北。不管我们怎么劝,怎么去解释,其实同样的价格可以在其他地方买到更好的,但不行,就只要古北,因为他们那边所有的土豪朋友都知道,上海外国人居住的地方就是古北,住在古北就代表了混进了最洋气的地方,十里洋场变成了黄金城道。


他们或许能够通过笔者的解释理解,茂名公馆可能会比强生古北要好,也能勉强理解翠湖天地会比古北几乎所有的楼盘都要好,但是没办法,他们无法向自己的那些朋友们解释,所以只选择古北,这是的身份需求。


圣地3号:陆家嘴,高大上的代表


要的不是陆家嘴的江景到底有多好看,其实要说江景好看,外滩方向看陆家嘴才最好,也不在于陆家嘴的配套到底怎么样,其实日常生活的配套实在有点差,买个早饭都没地方去。


但这一切都不重要,因为在上海的宣传片中,陆家嘴永远是改革开放成果的第一代表、也是封面照,所以占领陆家嘴才是他们的身份标签,代表了功成名就后《风云之雄霸天下》的地位,唯一有点违和的就是四娘买了汤臣一品。


圣地4号:张江,最有前途的代表


这可能是有一定历史原因吧,毕竟虽然现在国家级园区也不少了,但张江高科是全上海第一个上市的科技园区,不论上海还是全国,这知名度让其他园区望尘莫及,笔者家还珍藏着一本20几年前老妈去张江高科开股东大会时,戴先生签名的手册。


在高智青年们的心中,张江可能就是中国最有可希望成为美国硅谷的地方,也代表了梦想实现的地方。


其实也很好理解,就像我们说金融界的海归,一般都不说是摩根大通的还是美林证券、花旗银行的,这不重要,一句华尔街回来的就行了。


在上海也是,亲戚介绍相亲的时候就一句话,小伙子张江高科工作的,也搞不清楚到底是霍尼韦尔还是中芯国际什么,不重要。反正一听就知道是搞技术的张江男,这就是一种身份标签。代表他们能够用自己十几年苦读书换来的知识,安家上海、扎根上海、赢得中产美好生活的机会。


全国高学历精英眼中的“中国硅谷”


区域标签的吸引力就是这么大,板块小而买家多,自然会上涨。问题是前三个“圣地”的买家必须是土豪,相对人群较少,而张江面对的是广大全国慕名来沪有高学历、高收入的知识精英,这个人群基数那就相当大了。


而且,众所周知,张江员工是以外地来沪为主的,所以社保又是一个门槛,就算家里有财力支持,很多时候也还是需要通过上海法拍房渠道来绕过限购的。


张江的好处就在于,产业领域非常丰富,从微电子,到医药,各种外企一大把,而且技术不断更新。这就注定了张江并不是一个传统的区域型封闭市场,而是一个高学历安家客源不断注入、快速更新换代的一个地方,所以张江的租金回报率也会比其他的地方略高一点。唯一的缺点是资源并不优厚,商业、教育都很平常。当然,整个浦东都这样,张江算是中等偏上了。


原点最值钱,老张江比“南扩”值钱多了


而且在上海2035规划中,有一个重点就是科创中心。但凡提到科创中心、但凡提到科技进步,不管是谈弯道超车还是跳级发展,张江高科总是头一个的。


所以在市级规划的长期利好中,“张江南扩”也是最近几年的大话题,可以与迪士尼概念(官方说法是国际旅游度假区)、大虹桥概念、自贸区概念并列的。大家这一点要特别注意,凡是说到扩张,那原点肯定是最值钱的。


毕竟,原点的地方最正宗,资源也相对更成熟,概念性也会更强,举几个比较好理解的例子。外滩,总归比北外滩、东外滩要值钱,不论是绝对值还是年度涨幅;


虹桥和西郊,肯定比大虹桥青浦徐泾赵巷要翻个倍;徐家汇肯定要比徐汇南,也就是莘庄要翻个倍。


所以这套房源之所以能在上海法拍房中一飞冲天,是源于“张江圣地信仰”所带来的“标签吸引力”,而且具备了“最正宗老张江”的原点能量,其实在未来的二手房市场中,是能够进行回补的,钱财上并没有亏,却赚了提早在张江安家。





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