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最不可复制的IP地段——世博(上)


世博,独特到不可复制的IP,长期来看这可是全上海最金贵的宝地,是笔者最看中的地皮。


地段或者说地皮,值不值钱取决哪些因素?当然有很多,但追根到底无非是三样:有概念(历史或未来)、有配套、人员素质。


很显然,这年头未来的概念多了去了,不过能把未来概念落实的城市却也不多。即使是财力雄厚、人才吸引力这么大的上海,出了主城区也不好说。


在上海,已有看得见的配套能提供保值基础,但基本上很难再提供后续升值动力(地铁除外)。未来的公建类配套(地铁、道路、学校医院)一般都能按照规划落实,这倒是有力的中短期升值驱动。但除了三换乘级别的地铁站之外,也并不能提供长期稳健的升值驱动力(因为单站、双换乘站很难逐渐成长为市级商圈)


从长期实践来看,真正能够几十年保值增值不动摇的只有一个:历史概念,而且国情特色,要“涉外”才最好。至于人员素质,有正统涉外概念的地段,还怕人员素质结构不升级么?


举几个例子大家就一定能理解了:


大宁的商业再好、城市界面再好,现在除了学校资源已经毫不逊色于老静安的绝大多数板块了,但一提大宁,上海人都笑了,还不是“新静安”!这其中的滋味,大家应该不用“冥思”吧?差别在哪里?就是历史IP的巨大差异,英美租界和苏北棚户区的天壤之别。西藏北路也一样。


五角场的商业、科创再好,严格来算并不比徐家汇差太多,但法租界和下只角这两个历史IP的落差,永远不可能填满,所以长期以来在大家心中的地位和愿意买单的价格差多少,也不用我多说。真如这就不谈了。


在上海,从小生长在南京路、北京路、石门路、瑞金路、华山路这类地方的,多少让人高看一眼,从来不是说因为“他们家那里配套特别好”,而是“老租界出身的”(所以,同样品质的房子贵很多啦),反过来想想从小彭浦新村长大的……


高度涉外、不可复制的历史,这就是上海最值钱地皮的硬道理。


世博,是上海滩最值钱的IP地皮,将不会太逊色于唯一被几代人公认、重金求购的法租界、英美租界IP。




我们仔细想想,现在上海滩那么多地皮IP,几十年长期的视角下,真正有几个符合“涉外、不可复制的历史”的条件的?除了世博,一个也没有。


◉ 国际住区;真真假假少说好几个,要是仔细盘点广告,大抵有将近20个,广告策划文案自己都搞不清楚到第几代了,现在一般写软文的“行情”是写第五代,反正笔者已经看到3、4个板块号称第五代国际住区了。


◉ 中心;就更没法算了,随便看个新盘的广告,每个都说自己是中心,上海“中心”的数量取决于今年有几个新盘上市。


◉ 稍微坚实点的,算是城市副中心;上海滩新旧加起来9个,这还没算上打擦边球的。


◉ 自贸区IP够“硬核”了吧?中国唯一的综合性自贸区。但这玩意儿是可以扩大的;而且只要政策copy一下,南边金山的海滩、北边崇明的泥涂,有什么不可复制呢?自贸区扩大规模早就干过了不是么?


◉ 迪士尼IP更“硬核”不是么?至少上海不会出现第二个了,但华东呢?全国各地呢?再招商引资弄个迪士尼也并不是太难的事。


◉ 即使是奥运会,以中国如今对体育赛事的热爱,再来一次奥运会也不是天方夜谭;顺便提一嘴,南京建邺区有个奥体版块,其实跟08年北京奥运会没一毛钱关系,非要说青奥会也是奥运会的话,笔者也没法反驳,毕竟我们都是参加过奥林匹克数学竞赛的奥运选手嘛。


◉ 但想想,几十年内再来一次世博会的可能性大么?概率应该比再来次奥运会小吧。


现在想想世博,这个地段IP,够稀缺、够金贵么?


《世博》还有下篇,笔者聊聊具体的世博板块有啥其他优劣势,敬请期待。



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