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冲高怕回落?趋势不变就行!


近大半年里来,上海房市还是比较热闹的,基本上从三四月份现金到账之后一路向上没变过,六七月份略微有点见顶的迹象,上冲很疯狂。不过,买房不是争一时一地的得失,因为税收成本在,持有的年限会比较长,很少有人会两年三年就捣腾一下,只有两年三年再次找机会买入,而不会两年三年就抛出。


所以笔者很少关心一个月的涨跌,而是会看整个趋势。半年多的趋势应该算是比较明确的,不止是全市的价格,还有分区域的偏好热衷度。说白了,上海那么大,就算是集体向上,也会有特别优秀和拖后腿的。


北三区与松江,够“安全”


首先我们看一下成交率,如果以90%为最安全的一条线,长期持有毫不担心,总能以合适的价格抛得掉,那么我们会发现,除了神奇的黄浦之外,北三区还是非常靠谱的,杨浦、虹口、宝山,勉勉强强还能算上一个松江。


这些都是老牌的居民集中地,生活条件还是可以的,性价比较高,所以安家自住是挺不错的。同时由于没有挂着老牌传统市中心的名号、也没有爆炒中央活动区的概念,前期“聚焦度”没有市中心那么大,水分相对较低也是这一波投资客愿意入场的原因。尤其是这些区域的大户型。


单看成交率也不够,因为我们还要知道卖出的时候是不是有漂亮的价格,大家就会发现,出手折扣率高于95%、基本没有折扣的,还是虹口、杨浦、宝山。




闵行徐汇不要太盲目,金山更要火眼金睛


虽然从单纯的折扣率来看,金山、松江、闵行、徐汇、老静安也都非常的靠谱,但是综合他们的成交率来看,显然还是北三区量价配合的非常好。闵行徐汇这一拨就对个体的房源要求比较高了,选房还是稍微谨慎的么一点点,但大体上也不差。


金山是要特别注意的,折扣率忽然飚得很高,但是成交率却不咋滴,所以在这种郊区地方选房要非常慎重,一定要在绝对的那一个两个核心的镇,或者是品类特别优秀,比如说是独栋,联排。


套均的竞价次数与报名人数,这个是给大家参考。单月的意义不是特别大,半年的平均值还有点参考价值,给大家在选择具体参拍房源的时候做到一个心里有数。







价值回归:虹口、杨浦;填补价差:松江、嘉定


各区独立的的折价率是大家最为关心的。笔者做了一些主要区域的月度走势,但是还是那句话,分月的区县走势只能看一个大趋势,很难做具体的量化比对,毕竟法拍市场上,各个区月均套数非常有限,遇到“有先天不足”的房源时候,当月的区一级数据就可能扭曲,所以大家只要看一下大致的趋势,中间的波动,不要太关心。







几个成交大户,大家还是可以看一下大方向,闵行已经明显的冲高回落了,老牌市中心徐汇、长宁,还有新静安,还保持向上的趋势,新静安应该是随着北三区一起往上走的,也是人口密集的老区嘛。


虹口,杨浦,松江虽然上下波动比较大,但是大家还是可以看到向上的趋势还是比较明显。


这一波明显开始向上补涨的市北三区和嘉定、松江,这些生活资源较为成熟的郊区,并不是说老牌市中心不行了,而是市中心的价格已经太贵,很难再往上继续冲,只能保持价格。楼市不是股市,哪有天天涨的是吧?


而相反的,北三区和成熟郊区,说白了就是松江与嘉定,被市中心所拉开的价差形成了一个“相对性价比”,吸引了投资客关注。


所以综合来看,冲高必有走平,也不用过于担心回落。回落一两个月根本就不是事儿,中长线来看依然非常的稳健,在此还是推荐一下虹口、杨浦、宝山、松江,这些目前仍有一定的价格落差的地方,是值得实惠型自住与投资客户进场的。





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