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南郊难得的红利型大独栋——8月上海法拍房推荐


8月上海法拍房独栋推荐:


南郊庄园




奉贤南桥板块,外环外,661.66平米,建于2009年。评估价3742万,起拍折扣0.7。


1地段属性


房源处于奉贤南桥新城的北半部,算是南郊豪宅区。东面是上海有名有号的郊区特大的公园“上海之鱼”,再往东过了南北向的金汇港就算是自贸区临港新片区,当然行政上还是属于奉贤的。往北面是奉贤的金汇板块,可以统称为以化妆品为主业的上海美谷。南面就是原来的南桥老城区,基本上奉贤全区最主力的行政和商业都在那里。


2资产属性


可以分三个点来说。


首先从地理上来看,熟悉上海南部或者熟悉奉贤的朋友都知道。有一条南北向的河叫金汇港,就在“上海之鱼”东面的边界,河以东就是属于自贸区,产业政策还是相当不错的。当然整块地皮大的吓死人,发展的时间会非常长。


今天推荐的这套房源是在临港自贸区之外的。但是整个临港新片区这么大一块地皮,内部是没有像样的成熟居住区的,而南桥新城就是最靠近的一个可供生活、配套齐全、也还算崭新像样的居住地带。所以,放眼三十年临港自贸红利第一个吃到的还真不是是临港新城,而是南桥新城。不过还是那句话,红利很长很慢。但是总的量非常大。


第二个就是这一片南桥北部紧贴着上海美谷,这是一个以化妆品生产研发为核心产业的,总的能级还是非常高的。毕竟以这么一个小分类为特色聚集的产业园区,相对而言还是非常稀缺的,外部的竞争还真没那么大,所以一个高利润行业的聚集地,怎么着这也是一个朝阳性产业。所以对南桥的辐射还是有相当的力度滴。这也是一个中长期的红利。


第三个就不得不讲这套房源笔者最为看重的就是他独栋的品类。

如果是联排别墅以下,包括叠加、大平层、合院、高层、多层洋房这种,那么,决定他长期价值的肯定是地段区位有没有大规划利好因为房子都差不多,可以大量复制,所以当然得拼地皮了


但是到了联排,双拼和独栋的时候,品类就绝对要高于地段,因为,在上海这种地方,十年前就已经没有成片像样的联排土地供应,偶尔可以从相对低容积的土地中通过高低配,配出一点点的联排,双拼基本上是拼不出来的。


至于独栋,土地已经完全断绝。所以是非常稀缺的存量——因为就是再拆迁出100公顷的地皮,也不允许批准1.0以下容积率,这时候地段可以复制,反正都是农村基底,拼的就是谁容积率不可复制了是吧?


给大家2个最简单的价值权重公式。


联排以下不包含联排,但包括合院叠加

地段洋气比如老梧桐>教育资源>商业配套>规划概念>品类>房龄>户型>朝向>采光>楼层。


独栋,双拼,联排

品类>房龄>占地面积>规划概念>商业配套>教育资源>户型>风格。


除了老洋房,最近20年造的大别墅一般都已经在郊区,地段洋气这个事儿就不用想了,相互之间也不用比,都一样。


至于教育资源这个事儿吧,应该这么理解,大多数能买到独栋别墅的人对于周边地块的教育资源基本上没有任何依赖,自己会有渠道去搞到最好的学校。


南郊庄园这套独栋别墅,最让笔者动心的就是产证上写的明明白白:花园住宅。


而且在独栋别墅的层面上,论地段还真不算偏对吧,好歹也是上海奉贤全区加上整个临港新片区最繁华的地带。


笔者这里顺便说一下“南郊”。这是一个开发商集体硬生生包装出来的一个区域概念,在上海人的心里基本上是没有的。


按照房地产领域上海有西郊东郊,南郊北郊,都是"隐居"级的别墅区其实北郊不算,也没看到有什么像样的别墅虽然听起来差不多,但是这价值是天壤之别、云泥之别、不可同日而语。既然都是别墅隐居,那笔者做一个最形象的说明吧。


西郊,大隐隐于朝。

东郊,中隐隐于市。

南郊,小隐隐于野。

北郊,老兄你咋隐到货运火车站去了?


好在南郊的别墅区也算是成型了,当然也逐渐泛滥化为所谓的高端低密度居住区。但其中的大独栋还是非常值得长期持有的。


举一个最简单的例子,现在壕与独栋的比例形成一个平衡。比如说100个大老板对100套独栋。


但是,壕数量会随着上海美谷与临港新片区发展逐年增加,可能十年之后会变成300个壕,但是大独栋永远还这么100栋。那大家想想价格会如何?


在上海美谷和临港新片区有产业的壕还真的很可能买南郊的大独栋,毕竟如果再往其他地方走买房子,上班开车还真是太远了。一张图,大家就能看明白整体的位置格局。




3居住价值


这就不用多讲了,房子非常新,内部装修也非常豪华大气。小区自然维护的很好,当然套内再好的装修,其实买家应该都看不上。都买上这玩意儿的肯定狠狠地重新装修一遍,估计拆到就剩一个壳为止,重新搭出自己想要的样子来了吧。


周边的生活配套还算是可以。步行范围之内真不多,但独栋别墅就是这样,好在开车十几分钟能够到南桥的主城区。有得是商业配套,百联比万达靠谱。



END


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