案例中心

首页 案例中心
我在上海买了一套法拍房——记我在上海买房的这3个月!!!(上篇)

 



最新情况

7月10日上午11:20接到肖然团队的信息:

周一(7月15日)可以去法院拿裁定,之后去交易中心办理审税,运气好一些的话,还可以完成交房;

如果加急一下的话7月22日就可以完税+过户,7月25日左右就可以拿到产证,全部工作结束,没想到这么顺利!!!

 




Part 1

前    言

在三个多月前,我还不确定,可不可以在上海买房,会不会在上海买房;


在三个多月前,我还不确定,能不能买得下来,要怎么买,安不安全;


在三个多月前,我只是看到了说可能,多少年来,一直想在一线城市,比如:上海,买一套房子,但一直觉得不太可能,就只停留在想想的阶段;


在三个月后的今天,我已经在上海内环内买下了一套140平、双重点学区(第1T队小学&中学)的地铁三房;


在三个月后的今天,我花了1200万买下一套市值1300多万上海内环内、双重点学区的地铁三房;


在三个月后的今天,我用低于市价100多万买下了这套学区三房,不仅在市区内环内,而且这套房子旁边还在拆迁改造升级;


而且还是内环内最大的一片升级土地,也是黄浦江两岸内环内最大的成品升级土地,在《黄浦江两岸地区发展“十三五”规划》中,未来保值升值能力应该不差。

 


如果顺利的话,再有半个月左右,我这次的上海买房历程就圆满结束了,现在,很多记忆还很鲜明,就想把这段心路历程记录下来,一来我也整理整理,二来身边很多朋友也想在上海买房,记录下来让他们也参考参考。



分享内容安排

先简单的介绍下自己,以及我的大概情况;

梳理一下整个买房过程,让大家对这3个月有一个大概的了解;

把买法拍房这3个月的心路历程完整的跟大家聊聊,这段的篇幅会很长,可能会长达五六千字,你要有点耐心。



Part 2

我的情况

大家好,我叫张生,已过不惑之年,目前定居在南京,经营着一家自己的公司,家中小有私产,夫妻和睦,儿子已在国外求学,也算是学业有所成的。


我的爱好还是比较多的,喝喝小酒、品品美食、听听小曲(曲风还较多变)、到处走走;


我的工作也比较忙,需要各地飞来飞去,去上海的这两三次,都是赶来赶去的,这大概就是我们这些中年大叔的日常嘛~~


左右滑动查看张总的日常


                                    


为什么会在上海买房子?


这其实没什么好说的,我们已打拼了大半辈子,也走了大半个地球,经商这么多年也有了些积储,把这些积储、一些三四线城市的房子转换成一线城市的房子,保值能力会强不少。


如果真需要用钱一线城市的房子变现也比较快,就算不出售,银行贷款政策也好太多了。


再说,如果孩子之后想回国发展,大多会选择一线城市,在能力范围内布置一套一线城市的房产,总的来说,还是很有必要的。


其实这个想法,从很多年前就已经有了,但是一直觉得好像不能买,所以也就是一个想法罢了。


后来,无意中了解到上海的一些房子不仅可以正常的买,还可以正常贷款后,在深度了解后,我就做了决定并行动起来,不过这个过程也花了近三个月,具体的会在心路历程中细细道来。



Part 2

买房过程

阶段:了解到有那么一回事,默默的学习中


19年的3月份,无意中看到一张帖子,比较详实的介绍怎么不限购在上海买房的帖子,觉得有点用就收藏了,并关注了对应的公众平台“袋鼠安家|肖然学房产”。


花了一个完整的周末,把“手把手教你购买上海法拍房”的课程大体听了一遍,正是这个系列课程让我对上海的法拍房有了一定的了解,并明确的知道我是可以正常购买,而且应该是值得尝试的。


又花了小半个月,对课程中提到的内容到百度上一一去核实及印证,发现课程中的内容不仅全面、详实,还经得起推敲,所以决定联系他们并去上海面谈。



阶段小结:


一个独立的学习及判断过程,其实是非常重要的,“手把手教你购买上海法拍房”是目前我能找到的最基础、最全面的课程。购买法拍房所需要了解、学习、掌握的知识课程里都梳理了出来,并一一做了深度讲解。


课程中包含了法拍房的基础知识、法拍房怎么做贷款、购买法拍房怎么操作可以规避可能出现的风险、购买法拍房的过程中一般会出现哪些风险要怎么应对,这22堂课中都一一做了解答,只要你愿意投入时间去学习,就能了解到。


如果真想通过法拍的方式购买一套房子,真的建议你至少从中选5个课程完整的听听,把相关的内容记录下来,再通过百度反复的去核实及验证。我就是这么做的,从结果来看效果非常不错。


 

(小编强烈推荐,戳图直达课程合集)




阶段:初次接触、考核中、磨合中、认可中、了解市场中


4月16日,第一次与“袋鼠安家”团队接触


一次为时40分钟的线上会议,解答了不少我对上海法拍房的问题,初步考核,专业度与他们课程所表现的专业是一致的。

4月20日,第一次面谈


正好去上海出差,就特意留了一个周末去实地拜访“袋鼠安家”团队,是他们的肖然老师接待我的,很专业,在一个半小时的面谈后,直接签定了正式的服务协议,肖然老师当时还问我要不要先考虑签个意向再签正式,我说不用,既然决定要做了,就不要犹豫。

4月21日,看了4套房子


肖然团队的燕子开车带我去看了4套房子,杨浦2套、静安1套、闵行1套、浦东1套,基本把浦东浦西逛了逛,一边看房一边了解上海,我们从早上8点看到了晚上8点,让我对生活在上海有了一定的认识,也对怎么看上海的房子有了一定的了解,确实与看南京的房子不太一样,燕子也安排的非常流畅及合理,在这个行业工作十年,确实够专业!

4月22日,注册了一家公司


上午,在肖然老师的协助下,在上海注册了一家公司,为之后贷款做准备,只花了一小个上午就完成了,专业+效率,下午我就打飞的回了南京。

5月份,深入了解市场


整个5月份都在燕子的协助下,跟踪之前看过的4套房子,与肖然团队调研(全部线上会议完成)、讨论、预测、以及跟进最后房屋的成交,这一个月对让我更深切的理解之前课程中的内容,对上海的法拍房有一个非常清晰的认知,也对自己要在上海通过法拍买一套怎样的房子有了比较清晰的标准。(这个过程,会在下篇做详细的整理)



阶段小结:


整个4月&5月,用肖然老师的话来说,就是模拟实战期,这段时间不要求一定要参拍,说我还没有准备好,嗯好像不仅仅是资金没有到位的原因。


但必须完整的跟踪至少2~3套房子,从调研、资金预算、模拟参拍价格预测、房屋成交后讨论总结,要求充分的表达自己的观点及坦诚的交流。


直到6月份参拍现在得标的这套房子时,才发现之前的模拟实战的真正价值,也正因为有这段模拟实战的经历,才让我有能力、有机会抓住这个机会。(后文会详细分享)




阶段:我的真的准备好了吗?从犹豫到全力以赴!


6月11日,目标出现,资金短缺


接到肖然老师的电话,跟我说有一套房子一定要深入的了解了解(就是我现在买下来的这套),听完分析后确实觉得还真挺适合我的,但是15天后就开拍了,我与肖然老师的预测都是接近1200W成交,现在手上只有650W,差了一半,30天内需要准备另外600W,我总觉得不太可能,内心准备放弃。

6月13日,全力以赴备战


觉得时间不够,这个案子虽然合适,但是可能与我无缘,想了想没有行动。肖然说:还没有做就说不太可能,这我不能接受;全力以赴争取过了,还是与之失之交臂,这个我认。确实是这个理,于是决定全力以赴去做准备。

6月19日,意外的惊喜


肖然老师在看完我个人的征信+流水后,跟我说应该能帮我争取到300W左右的按揭贷款,这是意外之喜,完全没想到这个可以做到(专业人士的解决方案就是多选项的),一直到7月3日放款前都有一点不太敢相信,说实在的。

6月21日,注册参拍帐户


燕子提醒我公拍网最好提前一二个工作日注册,因为有实名认证的时间。

6月22日,实地看房


一早九点多飞机到达上海,在燕子的陪同下去看要参拍的这套房子,同时还准备了浦西静安的一套房子,燕子的准备工作相当充分,来之前就发了我一份十几页的调研报告,同时还与银行工作人员进行了沟通,详细核实了之后按揭贷款的相关事宜,并对一些特殊情况的材料处理给出了非常高效、方便的建议。


也正是这次上海实地核实,不仅对资金更有信心,还对肖然团队推荐的两套房子有了更深的了解,这对之后的参拍是非常非常重要的,个人真心的建议每一位朋友,在参拍前一定一定要实地看看房子,不管你在上海还是在外地,没有条件也是要创造条件(细节之后详聊)。

6月23日,一切准备就绪


我自己的另外300W也差不多确定好了,在参拍前基本确定好了1200多万的资金,在半个月前我还以为我自己肯定搞不定来着,23日晚上12点多了(那天应酬到了很晚),还与肖然老师通了次电话,讨论看的这两套房子的优劣,这次电话聊了半个多小时,肖然老师用了两张对比表+两张图,解答清楚了心里的疑惑(这部分会做详细的分享,请看下篇,因为很关键)。



阶段小结


犹豫是因为不确定。不确定现在是不是最好的时机,现在要真的买入吗?还是再等等?


不确定这不到一个月的时间里能否搞定资金,差这么多,觉得很难。不确定这个机会,这套房子是不是真的好。


而且香港在爆动,会影响上海的经济吗?中美贸易冲突这么严重,已实际影响到经济了,要不要等到再明朗一些再入手呢?


上海的房子会不会跌?这套房子买后会不会跌?是不是还有更好的入手时机呢?有必要现在入手吗?


关于中美贸易冲突,肖然老师只与我分享了一些她在同济EMBA课程上所了解的,之后问了我几个问题:


1、这次买房所用到的钱会影响到你公司的运作吗?

嗯~~并不会,因为这些钱本来计划就是来买房的,现在买和之后买对我的影响并不大。


2、如果真的生意上遇到了困难,需要资金支持,你有备用方案吗?足够支撑半年或一年吗?

是有三个备案的,一年半截没问题。


3、你觉得这套房子,买下来后,会跌吗?为什么?

我觉得不会。这几天问了不少朋友,有几个正好就住在这附近,他们在这里住了十几年了,都说这里很不错,并建议我有合适的就买入,以后大家还可以做邻居。


另外,这套房子的情况我们也分析得很清楚了,内环内、次新房、地铁房、面积还是140平三房,小区档次还是中高端,这样的房子跌的概率不高的。


何况,这套房子还配有那么优质的学区资源,优质的教育资源近5年内都是很稀缺的,特别是这次小学报名的模式的改变,优质学区房更稀缺,跌的可能性不大。


再说,我也查过那个片区的规划,之前看房时有路过,确实如老师所说的,在升级改造,升级后利涨的概率还是比较大的,我也知道上海这些年在黄浦江沿岸的投入比较大,这些规划也都有看过。


4、这样的机会多吗?

嗯~~好像这二三个月来,就见过几套这种类型的房子,在我购买范围内的,还符合我的选房标准的,目前还真是这套最适合。


被老师这么一问,想想也是,确实没什么需要犹豫的,那就全力以赴去准备、去争取、去抓住这个机会。




阶段:参拍,3个半小时后,我花了1200万


6月24日,上午9:40付完保证金


如果不是之前燕子之前协助我注册并认证好了,并提前开通好消费额度,不可能这么顺利的报名成功的,其实我也想早点报名的,可是资金提出需要T+1,21日没有到帐,之后两天又是周末,还好是上午9:30到的帐,要不然之前的工作又白忙了,本来计划看完房子回来就报名的。


                                                        
 
                                                        

6月24日,上午9:50开始参拍


远在南京的我,开始了首次正式参拍旅程,在肖然团队的协助下,这场战斗一直持续到了下午13:20左右,整整3个半小时,其中有一个半小时左右都是在跟一个人竞价。


这次的对手听肖然分析也是一个高手,他长达30多次出价都精准到剩一分半时出价,这对我的压力真的非常大,如果只是我自己一个人参拍,没有肖然与燕子的协助一定坚持不下来,也不可能想到、精确的使用那么多策略,更不可能得标。


如果不是肖然老师敏锐的察觉到对方的变化,并针对这些微小的变化立即制定应对的方案,可能也得不了标,因为我们的预算也差不多到了。


参拍过程中,特别是在逼近心里价的时候,一定会面临这些问题:


如果出到1180W,我需要准备多少钱?都是些什么钱?在什么时候?还没结束,要加到多少才可能结束?我最高出到多少钱?只剩下30秒了,我还要不要加?


在参拍的过程中,燕子会实时的把最新价格的资金表发到群里,清晰的解答上面这些问题,会在20秒内核算完并发给到我,这个在参拍过程中其实也是很重要的。


而这只是参拍过程中的一个细节而已。


 

6月24日,下午13:32开始得标后工作盘点


经过三个半小时的奋战,我终于得标了!!2周内必需全款付清,现在最应该做什么?怎么做?要注意些什么?


一得标,就接到肖然团队燕子的电话,跟我详细讲解了接下来需要做的事,以及立即马上要做的事+注意事项等。


10分钟后,收到肖然团队根据我的案子定制的《得标后工作清单表》,详细记录了从得标当天一直到拿到产证及房子的这过程中要做的事、最晚的时间节点、红色标出来的注意事项等。有这样一支团队的支持真的很让人安心,而且从目前的各项结果来看,这支团队是真的值得信赖的。

6月25日,签贷款合同


飞到上海签贷款合同,6月28日把所有的材料补齐,7月3日上午11:38银行放款,我这套房子的尾款日是7月8日,肖然团队确确实实做到了他们所承诺的。


 

7月15日,拿到裁定


上午9:30在燕子的陪同下去法院取好裁定。这天上午,我们的经历就比较玄幻了,本来我们计划立即去审税,下次来就办理过户了,结果没办成。

7月24日,审税&办理税费卡


办理审税这事还真比较折腾,与法官&拍卖行&被执行人多方协商下来,燕子说不能再被牵着走了,房子已解封,我们还是尽快办理才是相对安全的。在燕子推动下7月24日上午9点多我又来到了上海,折腾到下午1点多终于把审税办完了,总算办完了,总算可以把心放回去了,这几天过得有点不够消停,总算有惊无险的把审税给办完了。


其实这时候,最最担心的是在这个过程中,万一房子再度被查封,虽然法官说不可能的,但是这事以前是发生过的,万一真的发生在我们身上呢?


肖然和燕子与各方沟通后,分析我们已把应该做的事都做好了,肖然还让他们公司的律师协助写了一份通知,提前一一告之了相关人员。


因为要为上家垫付税费,资金有一些紧张,肖然就为我安排了两家银行的税费卡,行程都是提前几天确定好的,当天一一去办理就行了,一天内要走访多个地方,提前做好相应的沟通及准备还是非常重要,肖然团队在这方面的安排确实是非常到位,本来应该上午办完的事情拖到了下午,但肖然还是快速的处理好了另外两个行程,并在下午4点不到全部办理完。

8月16日,过户&交房


下次再去上海,就是办理最后一件事了,房子+产证,燕子说应该是常规流程了,如果还有什么特别的事情发生,我再来分享 。

 



阶段小结:


从4月16日第一次与肖然团队接触,到今天也才刚刚3个月,前面2个多月都是在准备,真正战斗是最后的这半个多月,也就是第四阶段,这也是真正考验我自己以及合作团队实力的时候。


考验我自己的选人能力,选的这支团队是否可信;考验我自己是否有相应的知识及学识,来判断所选的这支团队是否专业及可依赖前面3个阶段的学习及磨合,就是为了拥有这个能力)


考验所选的这支团队真正的专业能力,从前3阶段已确定这支团队是有实力的,第4阶段一系列的工作完全证实了这确实是一支专业、有责任心、有实战经验的团队,是一支值得信赖、值得托付的团队。


张生买房未完待续。。。




后 记


此次买房3心得

买房是一个很专业的事,买法拍房又是这个专业里面的战斗机。专业的事让专业的人去做,才能最大限度的去规避各种风险和套路!

相信你选择的团队,疑人不用,用人不疑!

参拍前要实地看房!看房!看房!只有充分了解要参拍的房子,才能在最关键时刻做出正确的决定!


对这3个月的经历,最后用一首《定风波》来表达我的感受:


莫听穿林打叶声,何妨吟啸且徐行。

燕子衔泥迎烟雨,走起!肖然运筹帷幄中。

魔都楼高空羡影,微冷,一朝拍定千金轻。

回首向来萧瑟处,完美!一方小院慰平生。


最后愿所有想在上海配置资产的朋友,都能顺风、顺心、如愿。


以上这近6500字,是我与肖然老师一起用了整整7天所写,所写的都是这3个月的真实经历,是我这次上海购买法拍房的真实经历。希望我身边一直想买,却不知道怎么做,且有各种担心的朋友,在看完这篇文章后,能行动起来,想了这么多年,不动起来是不会有结果的,我已经用切身的经历把可行的路径及结果做出来了。希望很多像我一样的,一样没有一线城市购房资格的,一样想在一线城市购买资产的朋友,在看到我这么详实的分享后,能少走一些弯路,能收获到美好的果实。



END


往期精彩回顾


法拍房,有机会吗?适合我吗?

【限时免费】手把手教你购买上海法拍房!

独家!公开上海不限购法拍房购买流程!

“风险调查”让购房不再胆战心惊 。

上海置业指南,《闲聊2035》系列课程-让买房像吃喝拉撒一样简单!

 


021-62665166
微信咨询
扫一扫关注微信公众号
友情链接:
电话咨询
021-62665166
QQ咨询 扫一扫 返回顶部