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长宁洼地板块的咸鱼翻身! ——《闲聊2035》之 长宁区天山与仙霞(上)


《上海市城市总体规划(2017-2035年)》直指卓越全球城市,是最高等级、最重要的市级规划。15年,说长也确实不长,在上海这样执行力强的城市,城市格局、发展重心、产业导入与人口结 构的改变将是实实在在的,最终改变的是每一片土地的价值与生活的体验。


袋鼠安家的CROSS与佳浩两位从事地产10年的本土上海人,策划了一个大专题《闲聊2035》,帮助大家理解各区各板块的过去、现在、未来,探寻适合自己的生活板块。


天山与仙霞板块两期合计一小时的音频,旨在为您判断长宁区天山、仙霞板块是否可以成为您安家选择地之一而提供一些参考。


 天山仙霞一带一直是个长宁区内很低调的地方,虽然一直以来居住者的档次都很高,收入、资产、海外关系、学历、素质,一样都不差,但就是没那么张扬。


 隐贵、文明、生活化,是仙霞、天山一带的感觉,虽然房子总体水平偏老旧一些,但“高档人”住的地方印记始终保留着。


 日常商业成熟丰富,但高端大气上档次的不多,是长期限制天山仙霞房价的很重要原因,总比虹桥古北低一头……但是,现在咸鱼要翻身了。


                


天山仙霞上下音频还包括以下内容(同时本文也算做点补充)


 天山仙霞有发展?有!还不小!


虽然没有翻天覆地的大动作,但商业配套增加、老旧商业改商务办公、老工房动迁改商业等看似小规模改造升级的动作不少。


但从大范围来看就明白了,从芙蓉江电脑城改建为办公、金虹桥国际中心对面娄山关路老工房动迁这些动作来看,是已经启动了此前拟定的“新虹桥天山地区规划”。


简单来说,就是虹桥经济技术开发区空间不够了,把天山当做战略后备空间,但天山仙霞有不少老工房,商办无法成片,所以要动迁、改造,为配合商务等级的提升,商业也需要升级。


 天山的房价说高不高,但说低也不低,还能涨吗?


从天山仙霞周边板块来看,东面是中山公园豪宅区,西面是西郊,这不用说,南面是豪宅大佬古北,唯独也就北面是普陀长风,但长风也是市区唯一的生态商务区,也算新兴豪宅地带。


无疑,天山仙霞就是个向周围资源获取的中心,但价格反而是个洼地,有周围的板块们托着,至少保值是没问题的,要说能涨多少,这个,不适合文字说啊,不符合国家导向不是么?


 买仁恒河滨花园这样的名盘还是抄底买普通楼盘?


这就讲到了价格洼地板块的投资逻辑,首先从居住而言,洼地板块之所以是洼地,肯定在生活配套上比周边板块略低,或者普遍房龄略差,所以洼地居住首选是标杆楼盘,化解居住体验的问题。


第二,从投资而言,洼地板块最受关注的标杆楼盘才是保值的、交投活跃的,普通楼盘往往会被忽略,而往往只能保值,未必能升值。


 第四句话,这不是普通的洼地板块逻辑!而更应该是发展板块逻辑


从现在的价格关系看,天山、仙霞是洼地板块,但常规洼地板块是只能依靠周边,自己是没有发展动力的。


但较为难得的是,天山仙霞自己有发展动力,这就预示着一轮建设周期后(一般5年左右),洼地逐渐消失,与周边发展板块同步向前,发展速度来看,是向虹桥看齐的,比完全没有新土地的古北快。




 


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